Česká ekonomika má letos našlápnuto k růstu tempem převyšujícím dvě procenta. Domácí hospodářství překvapuje silnější kondicí, na které má lví podíl spotřebitelská poptávka. S tím se však pojí i rizika, zejména s ohledem na inflaci, která centrální bance nedovoluje dál snížit sazby. Na levnější úvěry si tak budeme muset počkat.

Inflační vrchol letošního roku máme už za sebou. Jádrová inflace se v červnu vyšplhala na tři procenta a v červenci podle očekávání mírně klesla. Stále však zůstává zvýšená, přičemž bilance rizik jde jasně proinflačním směrem.

Výrazně vysoká je inflace služeb. Centrální banku začíná trápit i výše imputovaného nájemného, ve kterém jsou obsaženy dopady silné poptávky na realitním trhu. Rizikem je i vývoj cen potravin, u něhož někteří členové bankovní rady ČNB upozornili na možný vliv na vyšší inflační očekávání domácností. Výhledově se do výčtu proinflačních faktorů přidají i dopady zavedení emisních povolenek pro domácnosti. ČNB v jejich případě považuje za riziko především sekundární efekty.

Na základě výhledu inflace převyšující hranici 2 % v letošním, příštím i přespříštím roce počítáme s minimální možností další úpravy sazeb. Srpnová prognóza ČNB ukazuje mírný pokles úroků ve druhé polovině letoška a jejich opětovný nárůst ve druhé polovině roku 2026. S ohledem na jestřábí rétoriku vidíme jako pravděpodobnější scénář vyhlazování sazeb, tedy jejich stabilitu na celém horizontu výhledu až do roku 2027.

Stabilita sazeb je důlěžitou zprávou pro dlužníky. Týká se to i těch, které v příštím a přespříštím roce čeká rozhodování o refinancování hypotéky. Během dvou let se bude refinancování týkat hypoték v objemu více než 900 miliard korun. Refinancovat budou ti, kteří si nabrali hypotéky v pandemických letech 2020 a 2021. Čeká je nemilé překvapení v podobě výrazně vyšších sazeb oproti tehdejším hodnotám kolem 2 %. Konec fixace se bude týkat i těch, kteří si hypotéku vzali v roce 2023 a 2024 a zvolil kratší fixaci. V roce 2027 by jejich podíl na hypotékách s končící fixací měl dosáhnout až tří čtvrtin. Pozitivem je, že jim úrokové prostředí nahraje nižšími sazbami oproti hodnotám nad pěti procenty z loňského a předloňského roku.

Pokud patříte mezi ty, které čeká rozhodnutí o refinancování hypotéky, nepochybně přemýšlíte o tom, jakou dobu fixace zvolit. V současném prostředí je podle nás vhodná střednědobá fixace, ideálně na tři roky. Soudíme tak nejen na základě výhledu stability sazeb České národní banky v letošním i příštím roce, ale i dle vývoje dlouhodobých tržní sazeb, které jsou pro ty hypoteční klíčové.

Kratší fixace, například roční, nám nedává příliš smysl. Nejenže vychází nejdráže, ale klienty by mohla vystavit zvýšenému riziku změny sazeb, pokud by inflace nepolevovala. Fixace na pět a více let je méně výhodná – delší období sice poskytne jistotu, ale za cenu vyšší sazby a omezené možnosti reagovat na případný pokles úroků, došlo-li by k citelnému oslabení inflace a inflačních rizik.

Průměrná sazba hypoték podle dat České bankovní asociace v červenci dosáhla 4,53 %. Oproti loňskému roku jde o zhruba půlprocentní bod nižší hodnotu. Dlouhodobý trend vývoje hypotečních sazeb jde směrem dolů. Předpokládáme však, že se pokles na nějakou dobu zastaví. Nasvědčuje tomu i vývoj delších tržních sazeb. Jejich nedávný růst spolu s nad očekávání silnější poptávkou po hypotékách je rizikem zamrznutí hypotečních sazeb na současných úrovních, případně i jejich mírného růstu.

Banky necítí potřebu bojovat o klienty snižováním úroků, zvlášť v prostředí vyšších nákladů na poskytování hypotečních úvěrů. Ti, kteří čekají na pokles hypotečních sazeb směrem ke 4 %, se s velkou pravděpodobností letos ani příští rok nedočkají. Rizikem navíc je, že pokud poptávka po hypotékách zesílí, může na ni reagovat Česká národní banka jak prostřednictvím sazeb, tak i makroobezřetnostními opatřeními. To samo o sobě podporuje pravděpodobný FOMO efekt (fear of missing out), který vidíme na realitním i hypotečním trhu.

Jan Berka, hlavní ekonom společnosti Portu